Разрешение на строительство: гарантия получения новостройки

Какие документы нужны?

Перед получением разрешительной документации вам потребуется инженерно-технический проект. Этот документ определяет порядок и сроки проведения монтажных и пуско-наладочных мероприятий. Обязательно требуется подробное описание всех деталей строения.

Проект утверждают и согласовывают в:

государственных органах пожарной безопасности;
коммунальных службах, отвечающих за водо-и газоснабжение, подачу электроэнергии;
территориальном отделе Роспотребнадзора.

Перед началом строительства и подготовки разрешительной документации проведите
регистрацию земельного участка.

Перечень необходимых документов:

заявление, в котором следует объявить о намерениях использовать данный участок для возведения жилого дома;
договор купли-продажи земли;
план участка, заверенный в органах кадастрового учета;
документы, подтверждающие право владения землей;
копия паспорта.

Разрешение
выдается органами самоуправления того населенного пункта, где расположен участок под застройку.

В администрацию следует подать заявление и приложить пакет документов. В него входят:

постановление местных органов самоуправления о выделении данного участка для индивидуального жилищного строительства;
паспорт участка;
договор купли-продажи земли;
генплан земельного участка;
акт, определяющий границы участка с обязательным указанием места расположения жилого строения.

Администрация рассматривает поданное заявление и предоставленный пакет документов. В случае положительного ответа выносится решение, разрешающее начало строительных работ. Застройщику выдается паспорт проекта частного домовладения.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Схема покупки

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К документам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
Вместе с документами на предоставление кредита и залогом прав требования подписывается договор долевого участия.
Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется техпаспорт.
В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Документы

Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп.

Группа документов для покупки новостройки	Вид запрашиваемых документов
Документы для одобрения заявки на ипотеку	заявление-анкета на получение кредита; паспорт; справка 2-НДФЛ или справка по форме банка; заверенная копия трудовой (оформляется в отделе кадров компании-работодателя)
Документы, подтверждающие внесение первого взноса	выписка с банковского счета, на который были перечислены деньги; платежное поручение на оплату первого взноса
Документы по приобретаемой недвижимости	договор долевого участия; договор переуступки права требования по объекту недвижимости
Документы по статусу заявителя	От заявителя могут потребовать дополнительные документы, если он претендует на льготную ипотеку. Например, документы на материнский капитал, свидетельство о рождении детей и пр.

Обременение залогом: что это значит

При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в квартире под залогом. Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка.

Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои финансовые обязательства.

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН. Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением.

Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме. Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

После погашения ипотеки заемщик обращается в банк за справкой о полном погашении ипотеки, а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости.

Это интересно: Проекты одноэтажных домов до 100 кв.м — особенности строительства

Порядок действий при начале и окончании строительства

Итак, принято решение построить дом. Где получить разрешительные документы от государства? Если помещение планируется меньше 4 этажей и ниже 20 метров, никакого разрешения не требуется. Достаточно подать уведомление о планируемом строительстве. Необходимо указать следующие сведения:

фамилия, имя, отчество, паспортные данные;
кадастровый номер участка, описание его местоположения и адрес;
сведения о праве собственности или ином праве на землю;
сведения о виде разрешенного использования участка;
параметры планируемого объекта строительства;
подтверждение того факта, что он не предназначен для последующего раздела;
контакты.

К уведомлению необходимо приложить описание внешнего облика планируемого здания.

Направить форму можно несколькими способами:

лично отнести;
через МФЦ;
через портал Госуслуги;
по почте.

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган рассматривает обращение и принимает решение о выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным параметрам и допустимости его размещения или же о несоответствии и недопустимости. В последнем случае зарегистрировать помещение впоследствии не удастся. Но подобное уведомление выдается только в крайних случаях: нарушение документации о планировке территории, правил землепользования; несоответствие помещения назначению участка; бланк подал не собственник. Если бланк не был направлен в указанный срок, считается, что на обращение гражданина дан утвердительный ответ.

Через месяц после окончания строительства необходимо об этом уведомить власти. Также нужно приложить техпаспорт, для получения которого потребуются отправленные и полученные уведомления. После чего, по действующим сейчас правилам, уполномоченный местный орган стройнадзора направляет документы о построенном объекте в Росреестр для регистрации права собственности. На практике это неудобно, вызывает лишнюю бюрократическую волокиту.

Новый законопроект № 707989-7, внесенный на рассмотрение Госдумы 14.05.2019, предусматривает изменения этого порядка. Предлагается предоставить гражданам решать самим: обратиться в Росреестр для регистрации прав лично либо оставить это обращение органам стройнадзора.

Кто же виноват при сдаче дома подрядчик или застройщик

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», — говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

В полной мере ознакомиться с гарантийными обязательствами застройщика вы можете, прочитав статью 7 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве».

Договор ДДУ создается застройщиками, и нередко они упускают пункт, касающийся своих гарантийных обязательств. Однако даже если в договоре отсутствует гарантия застройщика, это ни в кой мере не освобождает его от ответственности. Все гарантии, установленные законом, но не включенные в договор, должны в полном объеме исполняться строительными компаниями.

Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.

Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт.

При обнаружении в новостройке изъянов первым делом обратитесь к застройщику – сначала в устной форме или сразу с письменной претензией. В большинстве случаев этого достаточно для устранения найденных недостатков. Если, однако, застройщик упорствует и не желает исправлять свои ошибки, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатели надеются за свои деньги получить качественное жилье. Однако нередко строители допускают множество недоделок. Хорошо, когда дефекты обнаруживаются во время приемки, и у дольщика есть возможность заставить застройщика исправить свои огрехи.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию.

Несмотря на то, что в законе четко установлены гарантийные обязательства застройщика, многие из них уклоняются от их исполнения. Единого решения подобных ситуаций не существует, каждый случай требует детального изучения. Юристы Общества по защите прав дольщиков помогут обязать застройщика выполнить свои обязательства. Связаться с нами можно по данным, размещенным на странице .

Если Госдума примет законопроект, то дольщики смогут предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Недостатки могут быть выявлены в течение всего гарантийного срока, а не только в момент приемки новой квартиры.

Согласно указанным нормам само установление гарантийного срока на продаваемый товар и определение его продолжительности относятся исключительно к компетенции изготовителя (продавца).

Чертеж градостроительного плана

Помимо вопросов финансовой состоятельности и дисциплины застройщиков авторы закона уделили внимание мерам повышения их информационной открытости. Так, к началу будущего года, всем компаниям, привлекающим средства дольщиков, предписывается создать собственные интернет-сайты, на которых они обязаны будут размещать в открытом доступе широкий спектр информации о себе и о каждом возводимом ими объекте (абз

3 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ). В частности, девелоперы должны будут опубликовывать следующие документы и сведения:

разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые были ранее возведены и сданы компанией;
разрешение на строительство;
заключение экспертизы проектной документации;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
проектную декларацию;
заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации предъявляемым законом требованиям;
проект договора участия в долевом строительстве;
фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства и т. д. (абз. 5-9, 12 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Эти и иные сведения и документы застройщики должны будут разместить на своем сайте в пятидневный срок с момента получения заключения контролирующего органа о соответствии компании предъявляемым требованиям. А фотоматериалы подлежат ежемесячному обновлению (абз. 13 п. 4 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Перечень информации о застройщиках и о возводимых объектах, которую они обязаны будут сообщать в составе проектной декларации, также будет уточнен. Так, более полными станут общие сведения о строительной компании. В состав декларации, помимо прочего, будут включаться данные об адресе интернет-сайта застройщика, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа компании-девелопера, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении и т. д. Застройщики также получат право сообщать в составе документации и иную информацию о себе (абз. 4, абз. 13 п. 23 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Одновременно, более полно будут раскрываться сведения о проекте строительства. К примеру, в дополнение к имеющейся, застройщики обязаны будут включать в проектную декларацию следующую информацию о:

видах возводимых объектов капитального строительства;
планируемых элементах благоустройства территории;
планируемом подключении к инженерным сетям и размере платы за такое подключение, а также о планируемом подключении к сетям связи;
примерном графике реализации проекта строительства, а также об этапах и сроках его реализации;
возводимых объектах социальной инфраструктуры и т. д. (абз. 3, абз. 6, абз. 8, абз. 11, абз. 18 п. 24 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Напомним, за опубликование неполной или недостоверной проектной декларации, либо иной информации застройщиком, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа на должностных лиц в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб, а на юридических лиц – от 200 тыс. до 400 тыс. руб. (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ).

К сожалению, мы не ожидаем повышения доступности цен на первичном рынке для клиентов. С другой стороны, положительный эффект может заключаться в повышении благонадежности застройщиков, улучшении качества построенных объектов и соблюдения сроков строительства», – оценивает последствия изменений законодательства Сергей Каверин.

В то же время нельзя не согласиться с тем, что Закон № 304-ФЗ все же стал своеобразным результатом диалога власти и бизнеса. Очевидно, что законодатель, вводя не только ограничительные меры и повышая ответственность застройщиков, но и предлагая альтернативные варианты увеличения надежности инвестиционных проектов, прежде всего в жилищном строительстве, стремился найти баланс между снижением рисков в долевом строительстве и конечной стоимостью жилья.

Все последствия и возможные действия администрации прописаны в ГК РФ Статья 222. «Самовольная постройка»

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки ( пункт 3 ).

Разрешение на строительство дома

В соответствии с действующим законодательством у владельца участка, планирующего постройку, могут возникнуть две ситуации: когда можно обойтись без разрешения и когда оно необходимо.

Что собой представляет

Что собой представляет документ на разрешение на строительные работы, подробно описано в Градостроительном кодексе. Это решение уполномоченных органов, которое подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует градостроительному регламенту и другим нормам, действующим на территории расположения земельного участка, где планируется застройка.

После получения разрешения заявитель имеет право осуществлять запланированную постройку или реконструкцию объекта капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Нужно ли получать разрешение на строительство в 2019 году

Актуальными нормативными актами предусмотрены случаи, когда получать официальное разрешение для постройки дома не требуется. Для этого нужно, чтобы будущее жилище представляло собой объект индивидуального жилищного строительства. (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ). Эти параметры прописаны в п. 39 ст. 1 кодекса. Основные критерии для дома следующие:

иметь не более 3 этажей;
быть не выше 20 метров;
не быть предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

Для начала строительства такого дома достаточно направить письменное уведомление о планируемых работах в уполномоченный орган (местный муниципалитет, администрацию субъекта РФ). Документ должен содержать технические параметры объекта ИЖС.

Если планируемая постройка по каким-то параметрам будет превышать установленные ограничения, застройщику придётся прибегнуть к классической схеме получения разрешения на строительство.

Необходимые документы

Упрощённая процедура (получение уведомления) не требует сложных действий и широкого пакета документов. Перечень документов:

Документы, подтверждающие право на владение земельным участком (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН).
Само уведомление о планируемых работах, которое содержит:
- персональные данные застройщика (ФИО, адрес, данные паспорта);
- кадастровый номер земельного участка, предназначенного для строительства;
- информацию о виде разрешенного использования земельного участка;
- подробное описание будущего дома (количество этажей, высота, площадь, схематическое изображение здания). Также требуется указать данные об отступах от границ земельного участка;
- подтверждение того, что здание не будет многоквартирным, то есть оно не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
- данные для обратной связи с заявителем (почтовый и/или электронной адрес).

Порядок получения

Шаг 1. Направление уведомления в соответствующий орган власти. Это могут быть:

отдел градостроительства и архитектуры местного муниципалитета;
администрация субъекта РФ (если участок находится одновременно на территории двух разных населённых пунктов).

Направить уведомление можно:

личным визитом;
заказным письмом
обратившись к услугам МФЦ.

Шаг 2. В течение 7 рабочих дней будет осуществлена проверка объекта на соответствие установленным градостроительным нормам.

Шаг 3. В случае положительного решения заявитель получит уведомление об одобрении проекта. Документ действителен в течение 10 лет.

Если объект не подпадает под критерии ИЖС

В случае если планируемая постройка не соответствует критериям объекта ИЖС, необходимо получить классическое разрешение на строительство.

Для этого потребуется подать заявление о выдаче разрешения в уполномоченный орган (местного самоуправления, региональную администрацию) или через МФЦ. К заявлению прикладывают следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
градостроительный план земельного участка;
проект планируемой застройки. Он представляет собой подробный план участка со всеми постройками. В план также должны быть включены инженерные коммуникации, искусственные водоемы и пр.;
план границ участка (внутренних и внешних).

Уполномоченный орган в течение 7 дней проверяет предоставленные документы, а также сам проект на соответствие регламентам. Разрешение на строительство выдаётся сроком на 10 лет.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

Естественного износа
Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Альтернативные формы финансирования проектов долевого строительства

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Помимо новых требований к застройщикам, Закон № 304-ФЗ расширил формы осуществления инвестиционных проектов. Так, в дополнение к возможности заключения договора поручительства по обязательствам, возникающим из договорам участия в долевом строительстве (ст. 15.1 закона об участии в долевом строительстве), вводится альтернативный механизм обеспечения обязательств застройщиков – посредством счетов эскроу.

Следует отметить, что не любой банк сможет осуществить проектное финансирование с использованием этого механизма. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве получат только одобренные Банком России кредитные учреждения, перечень которых будет публиковаться ежемесячно (абз. 2 п. 16, абз. 4 п. 17 ст. 1 Закона № 304-ФЗ).

Между тем, эксперты, отмечая явные плюсы этого механизма привлечения средств дольщиков, в том числе практически полное освобождение дольщиков от рисков срыва срока строительства или банкротства застройщика, отмечают и некоторые его недостатки. Прежде всего это относится к игрокам строительного рынка.

Так, Сергей Каверин полагает, что использование эскроу-счетов ограничивает финансовые возможности как застройщиков, так и участников долевого строительства, а ведущая роль при этом будет отведена банкам, предоставляющим заемные ресурсы под строительство. Таким образом, отмечает эксперт, в принятой редакции поправок практическое осуществление девелоперских проектов посредством счетов эскроу будет всецело зависеть от политики кредитных организаций.

Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика», – недоумевает эксперт. Кроме того, Николай Циганов, видит недоработку законодателя и в том, что не были предусмотрены возможные риски банкротства банков, в которых будут храниться средства дольщиков. Отсутствует и понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, заключает эксперт.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

адресате судебной инстанции, куда подается иск;
полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
пояснении ситуации;
просьбе признать решение определенного органа незаконным;
приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
если участок зарезервирован для государственных нужд;
при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на строительство

При нарушении правил планировки и размещения в особых зонах администрация может прислать уведомление о несоответствии параметров или недопустимости стройки на данном участке земли. Самыми частыми причинами такого решения являются:

подача заявки лицом, которое не имеет права использовать земельный надел для ИЖС;
несоблюдение расстояния между санитарными или хозяйственными постройками;
несоблюдение норм площади, высоты и этажности, сильное затенение соседних участков;
несоответствие правилам пожарной безопасности;
отсутствие письменного соглашения на близкое расположение жилой постройки к границам соседнего участка;
нарушение правил строительства в охраняемых зонах, отсутствие согласования с уполномоченными органами;
необходимость проведения государственной культурно-исторической экспертизы (например, археологических раскопок) на территориях, включающих указанный земельный надел.

При отсутствии согласования с администрацией владелец не сможет официально зарегистрировать постройку, оформить право собственности и подвести централизованное водо-, тепло- и электроснабжение. Если же дом нарушает санитарные нормы или права соседей (например, из-за слишком большой высоты или неправильного расположения септика), уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием снести незаконный самострой.

Чтобы избежать дополнительных затрат, лучше заранее проверить, соответствуют ли габариты и расположение будущего дома строительным нормам.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить: Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

вентиляционных шахт и оборудования;
лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
отопительная общедомовая система;
системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Итоги

Если следовать указанным рекомендациям и собрать необходимые документы для строительства магазина, трудности с оформлением исключены. После прохождения всех инстанций остается возвести магазин, ввести в его в работу и оформить право собственности с учетом действующих требований. При этом документ оформляется на имя владельца.

По статистике в Москве и области предприниматели часто возводят магазины без получения разрешения (незаконно) в надежде пройти бюрократические процедуры по ускоренному пути (уже перед подключением коммуникаций к торговой точке). Такой подход рискованный, ведь при выявлении такого объекта и несоответствии проекта действующим требованиям магазин может быть снесен. Такое постановление все чаще выносится действующими судебными органами.

Процедуру получения разрешения нельзя назвать легкой, и для начала строительства потребуется много документов. Но без решения бюрократических аспектов не обойтись, ведь без них первая же проверка обнаружит нарушения. Кроме того, с подведением коммуникаций к объекту возникнут серьезные проблемы. Хуже всего, если суд признает сооружение самостроем, который невозможно оформить по закону. В такой ситуации организуется снос за счет нарушителя.