Как правильно купить квартиру, которая в ипотеке

Условия приобретения

Важно! Приобретая квартиру с обременением в виде ипотеки, покупателю следует руководствоваться нормами не только ГК РФ, но и ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно их нормам, любая продажа ипотечного жилья возможна лишь при условии, что банк, выдавший кредит на покупку квартиры, дал на это своё согласие. Согласие банка может быть дано двумя способами:

1. Изначально, когда соответствующее условие указано в договоре.
2. После заключения ипотечного договора, но до покупки квартиры.

Надо отметить, что возможность продажи в договоре практически никогда не указывается. Это невыгодно банку: если разрешить заёмщику свободную продажу квартиры, то кредитная организация лишается предмета залога.

Однако, при условии, что банк не возражает, продажа обремененной ипотекой квартиры — вполне реальная и законная сделка. Сделка может осуществляться следующими способами:

1. Заёмщик полностью рассчитывается с банком (в том числе и за счёт предоплаты от покупателя), после чего обременение снимается, а квартира продаётся в обычно порядке.
2. Происходит уступка требования. В этом случае банк переводит долг по кредиту на новое лицо – покупателя, а продавец больше перед кредитной организацией обязательств не имеет.
3. Покупка заложенной квартиры по договору об ипотеке. В этом случае покупатель берёт заём в том же банке, что и продавец, а средства, которые получил, тратит на приобретение жилья.
4. Банк сам выступает стороной сделки и продаёт заложенное жильё. Он может это сделать как с торгов при невыплаченном кредите, так и по поручению заёмщика.

А теперь рассмотрим основные способы подробнее.

? Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

Более длительное оформление.

Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

? Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

• Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
• Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
• Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

• Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
• Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
• Банк может покупателю не дать кредит.
• Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
• Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Что нужно знать покупателю?

Покупатель, желающий приобрести заложенную банку квартиру, должен предварительно собрать необходимую информацию.

Рассмотрим, какие условия сделки ему необходимо знать заранее.

Требуется ли разрешение банка?

Внимание! Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», продавать заложенную недвижимость можно лишь при условии предварительного согласия банка, если иной порядок не предусмотрен заключённым договором.. Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки

Сделать проверку права можно двумя следующими способами:

Именно поэтому прежде, чем подписывать любые соглашения о купле-продаже, покупатель должен убедиться, вправе ли продавец самостоятельно совершать такие сделки. Сделать проверку права можно двумя следующими способами:

1. Самый простой – взять у продавца его экземпляр договора об ипотеке и посмотреть его условия.
2. Самый надёжный – обратиться в банк, в котором заложена квартира. В этом случае вероятность мошенничества продавца практически равна нулю.

Как и в любых сделках с недвижимостью, необходимо предварительно взять выписку из ЕГРН. В ней будет отражён факт того, что квартира имеет обременение. Без этого не имеет смысла даже обращаться в банк. Выписка, согласно нормам ФЗ «О госрегистрации недвижимости», может быть выдана любому лицу.

Размер долга перед кредитором

Не менее важно также узнать какова невыплаченная сумма по ипотеке. От этого необходимо отталкиваться, обсуждая цену на квартиру при её покупке

Узнавать размер задолженности необходимо непосредственно в банке, а наилучший вариант здесь – перед окончательным подписанием договора купли-продажи квартиры явиться туда покупателю вместе с продавцом и лично проконтролировать получение заверенной справки о сумме оставшегося долга по приобретаемой в соственность ипотечной недвижимости.

Куда обращаться?

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора. Если заёмщику разрешено продавать, не спрашивая банк – тогда идти надо в Росреестр или МФЦ, оформлять переход права. Если же нет – тогда идти нужно в ипотечный отдел того банка, где были взяты средства, и обсуждать с его сотрудниками условия сделки.

Какие нужны документы?

Пакет документов, необходимый для совершения покупки, будет зависеть от того, по какому варианту она приобретается. Если покупка осуществляется за наличные, потребуется паспорт, как минимум, и, не исключено, справка о доходах.

Если же квартира покупается тоже в ипотеку, то здесь пакет документов определяется банком.

Обычно в набор входят следующие документы:

• Заявление на бланке, утверждённом конкретным банком. Его можно либо заполнить в офисе банка, либо распечатать с официального сайта и заполнить самому. Наконец, некоторые банки предоставляют своим клиентам возможность подать заявление онлайн.
• Паспорт.
• СНИЛС.
• Свидетельство ИНН.
• Справка по форме 2-НДФЛ с места работы.
• Свидетельство о заключении либо расторжении брака – требуется для заёмщиков, которые состоят в браке либо развелись. Если брака никогда не было, свидетельство не требуется.
• Сертификат на материнский капитал – если он используется при покупке квартиры.
• Справки о предыдущих погашенных кредитах – если таковые оформлялись раньше.

Список далеко не полон.

Внимание! Конкретные банки вправе потребовать и иные подтверждающие документы.

В частности, если ипотеку берёт ИП, ему потребуется выписка о движении средств на расчётном счёте, если он открыт в другом банке.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

• Быстрота совершения.
• Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
• Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

• Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
• Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
• Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи
• Скачать бланк договора купли-продажи
• Скачать образец договора купли-продажи

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

1. В банк помещаются деньги.
2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.
2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%

Чтобы понять, с какими условиями кредитования придется столкнуться, можно самостоятельно сделать расчет ипотеки в специальном онлайн-калькуляторе.

Важно знать, что существует 2 вида платежей по кредиту или ипотеке: аннуитетный и дифференцированный платежи по кредиту, и в чем разница между ними.

Смотрите видео: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки

ИПОТЕКА: Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при выборе ипотеки

Выбор банка

Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону; 
Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации; 
Проанализируйте крупные и мелкие банки

Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России. Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых. 

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас. 

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

• Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
• Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Почему банк может отказать?

При выдаче кредита банк, прежде всего, оценивает платежеспособность заемщика. Размер доходов семьи должен с лихвой покрывать платежи по кредиту, то есть быть минимум в 1,5-2 раза выше их.

Основные требования к заемщику:

• возраст от 21 года;
• регистрация в РФ;
• официальное трудоустройство;
• стаж не менее 1-5 лет.

У претендента должно быть официальное место работы, регистрация в РФ и хорошая кредитная история. Банк может отказать претенденту, если выяснится, что его уровень доходов слишком низок, а дополнительного имущества в залог или поручителей он предоставить не может.

Банковских клерков также может не устроить сама выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у нее есть проблемы с документами, она является объектом спора в суде, находится под арестом, то скорей всего в финансировании такой покупки откажут.

Посмотреть видео о том, по каким причинам банк может отказать в ипотеке:

Кому дают ипотеку и причины отказа в ипотеке#5

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления. 

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России, ВТБ, «Россельхозбанк», банк «Санкт-Петербург», банк «ДельтаКредит», предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов. 

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
2. Длительное и сложное оформление сделки;
3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

Плюсы и минусы ипотечного жилья для покупателя

Квартира которая находится в обременении у банка, оформленное договором ипотеки – не окончательный приговор для покупателя, жилье реально реализовать и сделать это выгодно.

Если получатель ипотеки не может или не хочет платить ее дальше, он вправе продать недвижимость.

Несмотря на некоторые сложности в оформлении, такие сделки встречаются довольно часто и имеют свои достоинства, с них и начнем.

Сниженная стоимость

Первое и самое главное преимущество заключается в стоимости такой недвижимости. Рынок диктует свои условия для квартир, оформление которых в собственность покупателя может быть усложненным или связанным с рисками.

Ипотечная квартира входит в этот перечень – покупатель сталкивается с необходимостью взаимодействовать не только с продавцом, но с банком, он соглашается выкупить недвижимость, которая находится в залоге, а покупатель берет на себя обязанность компенсировать неудобства привлекательной ценой.

Справка! На сколько будет снижена стоимость – зависит от продавца и объема не выплаченной пока суммы ипотеки, но в целом квартиры такого плана, находящиеся под залогом у банковской организации, реализуют в Российской Федерации с дисконтом от 10 до 20%.

Юридические проверки банком перед оформлением залога

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рисками по юридической чистоте, ответственный покупатель должен перепроверить нет ли физических лиц с правом собственности на недвижимость, дееспособен ли продавец, уточнить взятие нотариально заверенного разрешения на продажу у супруга/супруги продавца и разрешения от органов опеки и попечительства, если среди собственников числится несовершеннолетний ребенок.

Процедура долгая, а иногда и крайне утомительная. Однако, если квартира была куплена в ипотеку ранее, банк уже провел необходимую проверку и риски такой покупки значительно снижаются.

Среди недостатков выделяют следующие особенности сделки:

• Сложное оформление недвижимости.
• Наличие обременения.
• Дополнительные обязательства перед банком.

Купить квартиру у продавца по стандартной схеме не получится, сам продавец связан правовыми отношениями с банком.

Риски и подводные камни

Важно! Тип и количество рисков при покупке зависят от того варианта сделки, который используют обе стороны.

Но вот наиболее типичные — и способы от обезопаситься от рисков:

• Продажа квартиры без разрешения банка. Способ защиты – запрос в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, в которой чётко видно, кто собственник, и есть ли обременения.
• Продавец скрывается с деньгами. Защита – использование метода «двух ячеек» либо аккредитива в банке.
• Продавец отказывается продавать квартиру, получив средства и погасив ипотеку. Обезопасить себя можно опять-таки с помощью «двух ячеек» и соглашения о задатке или авансе. В крайнем случае придётся идти в суд и взыскивать деньги там.
• Продажа квартиры без согласия мужа или жены, если недвижимость куплена в браке. Меры безопасности – нотариальное согласие от супруга или супруги на продажу недвижимости.
• Заниженная цена. Иногда, при продаже квартиры, за которую по НК РФ нужно платить НДФЛ, продавцы уговаривают покупателя отразить в договоре меньшую сумму, чем реально уплачена – и тогда в случае судебного спора покупатель не сможет эти деньги взыскать полностью. Меры безопасности – не поддаваться на уговоры. В крайнем случае можно заключить соглашение о том, что выплаты по НДФЛ стороны делят пополам – или же их возмещает покупатель.